изменения ГК по найму жилья

Менее года назад в главу 35 Гражданского Кодекса про найм жилья внесли изменения. Я бы хотел их обсудить.
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

А раньше как было, если договор найма заключен более чем на 1 год, то не нужно было его регистрировать в росреестре. А теперь как, раз договор найма не зарегистрирован, то значит не заключен?

Я удивлен статьёй 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане.
"2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем." Получается, вновь вводится ответственный квартиросьёмщик, а остальные члены семьи - это постоянно проживающие вместе с ним граждане? Замете, я сейчас пишу не о муниниципальной квартире с социальным наймом, а об обычном долгосрочном найме.
В том же пункте "2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса." Т.е. вселение постоянно проживающих граждан возможно, во первых, с согласия наймодателя, а во-вторых, если на каждого человека будет достаточно квадратных метров.
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Теперь представляем ситуацию, когда семья из муже, жены и бабушки снимает в долгосрочный найм однокомнатную квартиру. Законодательство предполагает , что мужчина подписывает договор найма, становится основным нанимателем, а жену и бабушку вписывает в договор найма как постоянно проживающих вместе с ним граждан. Это имело бы смысл, если бы это был социальный найм в муниципальной квартире. Но тут же коммерческий найм жилья.
А вот еще пункт статьи 677: "1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин." Не понимаю, а может ли быть несколько нанимателей жилья, а не только один человек? Тогда бы это решило проблемы: муж, жена и бубушка регистрировались бы без согласия наймодателя, потому что они наниматели квартиры, а не "постоянно проживающие с нанимателем граждане". Но я не уверен, что это возможно.

Ну как я и думал, ответственный наниматель - только один человек, а остальные - "лицо, постоянно проживающее с нанимателем" http://forum.ners.ru/viewtopic.php?t=40067

не вижу никаких изменений

Договор найма более года теперь регается, а не просто является долгосрочным.

А также продавили и ввели пункт о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
Статьи 679, 680, 685.
http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html

то, что раньше было риэлторских фольклором, стало законодательной нормой

ибо мысль материализуется

Похоже, законодатели протолкнули норму в гражданский кодекс, что невозможно зарегистрировать в квартире всех нанимателей, если их количество превышает санитарную норму по квадратным метрам.

- Можно ли обойти это ограничение с нормой квадратных метров на одного человека, если составить договор найма по-другому? Вместо одного нанимателя и нескольких постоянно проживающие вместе с ним граждан сделать договор найма с несколькими нанимателями? Квартиры же бывают в общедолевой собственности. А вот нанимателей паспортный стол просто обязан регистрировать.
- Регистрацию с превышением нормы
общежития получить не получится
даже если делать ДКН
с несколькими нанимателями.
Проще сверхнормативных
жильцов зарегистрировать за деньги
в ближайшем общежитии.

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=11 ... 32#p891732

А если ближайшее в нескольких тысячах километров?

Такая версия:
- "Постоянно проживающие граждане"- это граждане,имеющие постоянную регистрацию по месту жительства.Арендаторы имеют (если вообще имеют ) только регистрацию по месту пребывания.На эту регистрацию нормы жилой площади не распространяются,и,следовательно,по российскому законодательству,их может быть сколько угодно ("резиновые квартиры).
http://forum.bn.ru/index.php?showtopic=63079

Всё равно не понимаю, про кого писалось в Гражданском кодексе главе Найм жилья об "Постоянно проживающие граждане"? Коммерческий найм, максимум, на 5 лет. Значит, у нанимателей в снимаемой квартире возможна только временная регистрация. А вообще откуда тогда взялось понятие "Постоянно проживающие граждане"? Каким боком такие граждане могут появиться при коммерческом найме жилья?

Законом (5242-1) предусматривается, что одни помещения могут быть только местом пребывания, а другие помещения могут быть как местом пребывания, так и местом жительства.

Во втором случае гражданин самостоятельно определяет, является ли соответствующее помещение его местом пребывания или его местом жительства. Независимо от основания для заселения. В статье 1 закона устанавливается, что выбор места пребывания и места жительства гражданин осуществляет свободно (и самостоятельно).

Никаких объективных критериев различения постоянного и временного проживания (вроде наличия права бессрочного проживания) закон не устанавливает. Более того, законом специально указывается, что местом жительства является в том числе жилое помещение, где гражданин проживает постоянно или преимущественно на основании договора найма/поднайма жилого помещения.

Неужели в снимаемом помещении возможно прописаться, получить штамп в паспорте о постоянной регистрации? Т.е. жилье не мое, но с согласия наймодателя я буду там жить долго. Возможно ли в таком жилье прописаться?

Так всегда всё упиралось в то, что в заявлении о регистрации стандартного образца есть место для подписи лица, предоставившего помещение.

Правда, в какой-то момент ФМС попыталась смягчить этот идиотизм внесением в регламент положений, что этот реквизит может не заполняться при наличии нотариально удостоверенного договора. Не знаю, пробовал ли кто-нибудь воспользоваться этой щедростью...

Еще вопрос, который мне остался непонятным по главе 35 ГК. Если квартиру снимает семья, то может ли в договоре найма быть несколько равноправных нанимателей, а "постоянно проживающих с нанимателем граждан" вообще не быть"?
Если Да, то тогда не понятно, зачем вообще ввели институт "постоянно проживающих с нанимателем граждан", да еще с обязанностью записывать их в договоре найма.

вопрос: как делить платежи?
и неплатежи

так ясно же! поровну!

а в семье по дефолту режим имущества совместный

Когда-то, кем-то, скорее сознательно, из заявления после слов "подпись лица, предоставившего жилое помещение" выкинули за ненадобностью примерно следующее -
"в случае отсутствия иных оснований для вселения". Тогда бы заявление соответствовало закону и не было б надобности вносить изменения в регламент (вспомнил аналог с заявлением на прикрепление к поликлинике).

Неужели в коммерческом найме вводится ответственный наниматель?

- Ответственный квартиросъемщик (в государственной квартире) - это гражданин, с которым заключен договор найма жилого помещения. Он заключается между гражданином и эксплуатирующей организацией (ЖЭК, РЭУ и т. д.) . То есть ответственный квартиросъемщик фактически тот, кто получает ордер на жилое помещение. Если квартира приватизирована, то понятие "ответственный квартиросъемщик" как бы утрачивает силу, и появляется другое понятие - собственник квартиры. Если квартира приватизирована несколькими гражданами, то все они являются собственниками. Если один из собственников продает свою долю в квартире, то он утрачивает право на эту жилую площадь. При этом, если он прописан в квартире, он будет продолжать ей пользоваться (т. е. проживать) , а вот владеть и распоряжаться уже не сможет.
Теперь о прописке, а точнее о регистрации. В государственной квартире, ответственный квартиросъемщик обязан быть зарегистрирован (прописан) на этой жилой площади. Если он выписывается, то это означает, что нужно оформлять новый договор найма жилого помещения, то есть изменять данные о нанимателе (ответственном квартиросъемщике) . Если квартира приватизирована, то собственник вовсе не обязан в ней прописываться.

Однако у нас ситуация третья - коммерческий найм жилья, да еще не более чем на 5 лет. Появилась третье основание для вселения и проживание в жилом помещении.

"Моя милиция меня бережет: сначала посадит, потом стережет".

При сравнительно нормальном законе милиционеры не смогли упустить прописочную власть.

кмк, в равноправных нанимателях одной жилищной единицы нет практического смысла
с точки зрения наймодателя

поэтому в законе такой мазохизм не предусмотрен

Ни на форумах, ни в статьях я не нахожу обсуждения, как теперь жить с долгосрочным наймом жилья. По гражданскому кодексу, долгосрочный (более года) найм жилья обязан регистрироваться. Но я вообще не могу найти обсуждения этой статьи гражданского кодекса.
Новость прошли стороной. А мне хотелось бы почитать

а где Вы видели договор долгосрочного найма?

там же где автоматическую пролонгацию?
там же где сохранение прав нанимателя при смене собственника?

Теоретически, завтра разрешат муниципалитетам строить дома, сдавать их гражданам по договору найма и получать прибыль. Там будет всё официально, да еще с уплатой налогов. вот там будет долгосрочный найм.

там будет социальный наём

Нет, социальный найм - это когда аренда бесплатная.

Я уж несколько раз постил, что в Челябинской области лоббируется проект по строительству наемного жилья с участием местных властей. Эти новации возможно с этим и связаны, наши местные власти пакет законодательных инициатив передавали в Правительство и Думу. Вот-вот обещают эксперимент начать.

все таки наем, и не бесплатно, а за копейки.